Случаи, когда сделка купли-продажи признаётся недействительной, встречаются на рынке недвижимости всё чаще.
Причин тому несколько. Это и банальная неосведомлённость сторон о последствиях своих решений, и ошибки составления договоров, а зачастую и умышленные действия недоброжелателей.
Сборники судебных актов регулярно пополняются новыми делами, за сухими канцелярскими формулировками которых чей-то печальный опыт: лишился купленной квартиры, пришлось вернуть приобретённый дом, участок оказался чужим и т. д.
Факторы риска
Несмотря на все сложности и нюансы гражданского законодательства, есть чуть более 10 основных моментов, которые необходимо знать продавцам и покупателям.
В целом проблемные сделки делят на две категории: ничтожные — когда допускалось прямое нарушение закона (например, обман, мошенничество, уклонение от обязательств одной из сторон и др., основания, о которых упоминается в отдельной статье ГК) и оспоримые — когда ситуации не были предусмотрены законодательными актами, законы, казалось бы, не нарушены, а конфликт всё же возник. Такие случаи рассматриваются в суде по другой схеме (статьи 157, 158 ГК РК).
Однако из судебной практики видно, что не всё так просто. Споры, кстати, могут возникнуть и относительно ничтожности сделки. В этом случае её правомерность будет устанавливать суд.
Критерии недействительности сделок, которые являются основанием для расторжения договора купли-продажи, изложены в 159-й статье ГК РК.
Среди них — отсутствие разрешения или его недействительность, например, если квартира продана по доверенности, срок которой истёк.
Предусмотрена законом защита имущественных интересов несовершеннолетних и недееспособных людей.
Сделки с участием последней группы населения нередко оспариваются по иску опекунов. Известны случаи, когда человека признавали недееспособным только после того, как тот провернул сделку, в итоге договор купли-продажи объявлялся недействительным.
Отдельно выделяют факты, когда прежде адекватный человек находился в изменённом состоянии и не понимал значения своих действий. Претензии может предъявить сам потерпевший или, в случае его смерти, наследники, родственники и другие заинтересованные стороны.
Истории о продаже недвижимости в состоянии аффекта, алкогольного, наркотического опьянения, увы, всё ещё встречаются.
Сделка, совершённая вследствие заблуждения, также признаётся недействительной. Однако в этом деле суд будет учитывать, о какой именно оплошности идёт речь.
Если выяснится, что неведение стало следствием беспечности и грубой неосторожности либо является предпринимательским риском, в иске могут отказать.
Разумеется, незаконны операции, проведённые под влиянием насилия и угроз, и так называемые кабальные сделки, когда решение принималось на крайне невыгодных условиях, которыми умело воспользовалась другая сторона.
Кроме того, бывают мнимые и притворные сделки. Мнимая совершается для видимости, а притворная прикрывает другую сделку.
Как обезопасить сделку?
Бахыт Касымбеков (юрист):
"Чаще всего сделки признаются недействительными вследствие признания продавца лицом, не осознававшим условий сделки (например, со стариками) и при ущемлении прав какого-либо из наследников.
Если есть хоть малейшие сомнения в адекватности участника сделки или в роли продавца — человек преклонного возраста, необходимо потребовать документы об отсутствии психиатрических заболеваний, наркотической зависимости или алкоголизма.
Лиц пожилого возраста можно попросить представить справку из медицинского учреждения о состоянии здоровья.
Если недвижимость была получена в наследство, необходимо убедиться, что никого из наследников не обошли при унаследовании.
Также при заключении договора с доверенным лицом желательно обсудить условия сделки с хозяином имущества, чтобы исключить возможность злоупотребления полномочиями представителем."
Если спорная ситуация всё-таки возникла, важно помнить, что, прежде чем обратиться с исковым заявлением в суд, придётся уведомить оппонента о своём намерении расторгнуть договор. Инстанция будет рассматривать дело только при наличии отказа либо если письмо осталось без ответа (установленный срок составляет 30 дней).
Согласно статье 401 Гражданского кодекса РК, договор может быть расторгнут одной из сторон при существенном нарушении условий вторым участником, в частности если идёт речь о весомом материальном ущербе.
Срок исковой давности в большинстве случаев составляет три года с момента обнаружения несоответствия. Исключение — сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы и др. В этом случае иск на признание принимается в течение года с момента, как одной из сторон стало известно о нарушении.
Существует ли мирный способ?
Впрочем, расторжение договора купли-продажи иногда происходит и без суда. Разумеется, это возможно лишь в том случае, если обе стороны согласны на это. Процесс расторжения сделки в таком случае прост: в присутствии нотариуса составляется соглашение о расторжении, регистрируется, после чего каждая из сторон остаётся при своём — продавец с недвижимостью, покупатель с деньгами. Стоит такая процедура 10 МРП, то есть 22 690 тенге.
Источник krisha.kz